今日分享项目：海科兴战略新兴产业园二期

Q1：它是怎样的项目？

区位：项目位于坪山街道六联社区，属于坪山新区中心片区，未来将发展成为具有区域辐射力的城市副中心、深惠合作的产业服务基地、新区的城市服务核。

规划：海科兴战略新兴产业园共分三期，目前一期已运营，但运营状况与预期有差异，二期是我们的研究主体，三期待定;

指标：二期占地㎡，容积率6.8，计容建面㎡，其中厂房㎡，宿舍㎡，商业㎡，食堂㎡；不计容地下室建面㎡；停车位个。（指标已确定，但存在可调动的空间）

Q2：海科兴战略新兴产业园二期：它具有哪些优劣势？

一期已运营，但招商情况与预期有差异；

已定产业类型为战略性新兴产业，但明确的主导产业需在战略性新兴产业内进一步梳理；

位于坪山新区锦龙大道右侧，公路交通便利，但轨道交通欠缺；

有一定的产业聚集基础，但周边配套及内部配套欠缺，存在很大的提升空间；

规模小，容积率高，开发强度大；

指标已定，有调动空间但空间较小；

园区开发商对是否引入新一代信息技术企业作为龙头企业犹豫不决，这使得项目物业排布与运营平台组合不确定因素增加；

Q3：海科兴战略新兴产业园二期：我们面临哪些问题？

归结而言，价值链如何实现——是我们最终要解决的问题，因为产业链搭建、物业链搭建以及产业运营服务平台选择与搭建，归根结底，最终都是为了实现开发商目标，拔升二期物业价值，实现成功运营。

Q4：海科兴战略新兴产业园二期：问题已经明确，我们选择什么方法解决问题？

产业生态圈模型——产业链、物业链、服务链三位一体，是基于项目特点和开发商目标的价值链实现方案，将庞大冗杂的研究内容分类，以专题形式进行研究，报告成型时再相互串联，最终解决项目核心问题。产业链+物业链+服务链三位一体，各环节相互关联的同时保持独立，各有侧重，最终输出的是项目价值环节的实现！

stp1:产业链——产业定位与弹性化产业链的综合诠释

主导产业确定：本案产业大方向已确定为战略性新兴产业，但核心产业需进一步确定！综合周边产业基础、产业规划、产业竞合和周边产业导入可能性考虑，最终通过产业筛选，确定以新一代信息技术产业为主导，融入新能源、新材料、生命健康等其他产业，打造坪山新区产业新高地。

弹性化产业链条：基于项目自身条件与开发商目标的多种规划方案对比

开发商对是否引入新一代信息技术企业作为龙头企业犹豫不决，需要我们给出方案，对比之后做是否同意其入驻的决策方案；

大客户（新一代信息技术龙头企业）进驻与否会形成不同的品牌效应和产业集群效应；

最终我们研究新一代信息技术龙头企业所涉及的产业链内容，及其与项目自身条件、开发目标等的匹配性和优劣势，给出两种规划方案，并进行可观的优劣势对比，开发商自行斟酌考量最终选择方案。

stp2：物业链——物业组合及定位、弹性空间载体与产品打造

物业类型组合：以项目价值目标为出发点，并满足客户需求，导出项目物业类型组合，包含写字楼、研发办公、人才住房及综合配套，以全方位满足客户的不同功能需求。

产品定位：以客户诉求为主导，借鉴市场案例及项目特征，实现各产品定位；

写字楼定位——战略性新兴产业及高新技术等科技企业办公总部：承载总部办公需求，助力企业发展新契机

研发办公定位——新一代信息技术、新能源、新材料及高新技术等科技企业加速器：研发创新平台、企业加速器、研发办公载体

人才公寓定位——创智科技人才的生态居住区

弹性空间载体：产业空间载体建议两套规划设计方案，一套引入大型新一代信息技术龙头企业，私人定制化研发办公空间设置；另一套为完全市场化产业空间载体设置；灵活的弹性产业空间载体有利于后续的企业客户入驻；

产品打造：结合项目本体，规划排布，市场案例情况，项目产品打造如下

连廊平台打造：一层设置沿街商业街和绿化带，成为研发、办公、住宅的联系桥梁，二层打造连廊平台，突出园区整体性

园林绿化：写字楼设置空中花园，研发办公区设置屋顶绿化，形成建筑与园林景观的互动

特色建议——复式户型：一层打造客厅、小餐厅、厨房等，二层打造居住空间，小面积营造大空间居住舒适感，以低总价获取市场认可

stp3：服务链——服务平台选择与后期运营商介入前置

龙岗产服集团以海科兴项目为契机，整合亿达集团优质产业园区运营资源成立合资运营公司，中原在前期策划中整合提前介入的运营商资源，充分了解产业园后期运营的关键点和







































得了白癜风该怎么治疗
白癜风治疗多久能好