改革开放以来，我国产业结构不断转型与发展。改革开放初期，轻工业迅速发展，逐步形成重工业、轻工业和农业三足鼎立的经济格局；20世纪末，第三产业迅速发展，产业结构由“二、一、三”向“二、三、一”转变；21世纪初，汽车制造、航空航天、精密仪器等一系列高附加值产业逐渐发展成熟，年以后，新一代电子信息、新能源、高端装备制造、生物医药等新兴产业兴起。随着产业结构的不断发展，为了满足产业发展的需求，国家和地方相继出台产业用地相关政策，加速产业转型升级。深圳作为改革开放和经济发展前沿城市，对产业用地管理政策不断完善和优化，充分与产业发展需求相匹配，形成了一套具有深圳特色的产业用地政策体系。一是普通工业用地（M1），规划功能以生产制造为主，建筑主导用途为厂房，配套用途为仓库、小型商业、宿舍、公配等，使用功能上主要为生产空间，包括大型厂房和流水生产线，研发产品零部件生产加工、装配和企业所需生产设备生产，在《深圳市城市规划与用地分类标准》对应的分类在M（工业用地）大类下的中类；二是新型产业用地（M0），规划功能以研发、创意、设计、中试、无污染生产为主，建筑主导用途为研发用房、无污染生产的厂房，配套用途为商业、宿舍、公配等，使用功能上以技术研发、样本试验为主的研发或生产空间，在《深圳市城市规划与用地分类标准》对应的分类在M（工业用地）大类下的中类。三是企业总部（C），主导用途为商办，配套用途包括商业、宿舍、公配等，使用功能上主要以金融类总部、高新技术类总部、先进制造、文体旅游、交通运输、建筑业企业总部为主，在《深圳市城市规划与用地分类标准》对应的分类在C（商务办公）大类下的中类。普通工业用地（M1）和新型产业用地（M0）是保障深圳产业发展的重要空间支撑，本文重点针对这两种类型进行分析。

图1深圳产业用地主要类型

资料来源：作者整理

在产业转型期间，深圳土地管理政策不断调整和优化，经历了成片开发与粗放管理到新增从严与存量优化的转变，形成了一套具有深圳特色的包括产业用地供应、城市更新、产业升级转型等方面比较完善和成熟的政策体系。表1深圳产业用地相关政策资料来源：作者整理——土地供应●新增供给新增产业用地供应区分重点产业项目和一般产业项目。区政府将产业用地供应计划在产业用地供需平台上公布，用地企业在平台上进行用地需求申报，区政府组织进行一般产业项目用地的选址工作，拟定土地供应方案，组织土地交易。同时，根据产业项目类型、发展导向、出让年期、分割转让进行地价系数调节。产业用地供应主要要求如下表所示。表2深圳产业用地供应主要要求资料来源：作者整理●存量供给存量产业用地供应的方式主要分为四类：城市更新工改工。通过市场主导的工改工项目释放存量工业用地，重点更新项目一般由区政府主导，市场主体实施开发。土地整备利益统筹。土地整备是政府保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，解决土地历史遗留问题，促进城市发展和社区转型，一般土地整备利益统筹是释放重大产业项目用地空间的重要手段。“1+6”。即“农地”入市，是解决城市发展土地空间受限，促进产业升级转型及优化空间资源配置重要方式。产业用地提容。为促进产业用地节约集约利用，可通过新建、改建、拆建及三种方式组合的路径调整产业用地容积和容积率；划定新增建筑面积的15%为产业用地容积调整的贡献基准，提高容积率增加的建筑面积不得转让。●分割转让根据用地取得方式的不同，对产业用地的分割转让有不同的规定：一般工业用地上的工业楼宇及配套用房的转让。其中，新出让用地按照我市工业及其他产业用地供应管理政策执行，原则上重点产业项目不得转让，一般产业项目不得转让或仅限整体转让。通过拆除重建类城市更新形成的工业楼宇，项目实施主体可以选择分割转让、不得转让或以宗地为单位整体转让。工业楼宇可以全部或部分分割转让的，其所在宗地内的配套用房的转让条件不作限制，项目实施主体可自行选择不得转让或分割转让。独立工业配套宿舍用地上建筑物、构筑物、附着物的转让与其所在城市更新单元开发建设用地范围内工业楼宇的转让挂钩：更新单元开发建设用地范围内的工业楼宇全部或部分可分割转让的，配套宿舍可全部分割转让；所有工业楼宇不得转让的，配套宿舍不得转让；除前述两种情形外，配套宿舍可以选择不得转让或以宗地为单位整体转让。关于原农村集体经济组织继受单位取得的土地整备留用土地、非农建设用地、征地返还用地，其地上的工业楼宇及配套用房的分割转让比例不受限制。表3产业用地分割转让要求资料来源：《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（）——规划管理在规划控制方面，《深圳市城市规划标准与准则》对产业用地容积率、用地规模、兼容性做出来了指引。新型产业用地基准容积率为4.0，普通工业用地基准容积率为3.5，无上限；在实际土地供应时，新型产业用地容积率基本上在6，甚至10以上，普通工业用地容积率为4.0（表4）。普通工业用地的基准用地规模为3公顷，新型产业用地的基准用地规模为1公顷（表5）。普通工业用地和新型产业用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的70%，同时在地价计收时，兼容配套建筑面积按照对应用途的地价规则计收。表4工业用地地块容积率指引资料来源：《深圳市城市规划标准与准则》（）表5工业用地地块规模指引资料来源：《深圳市城市规划标准与准则》（）快速发展的城市更新倒逼工业用地规模减少，深圳市划定工业用地红线，明确存量工业用地改造条件（表6）。工业区块线分为了一级和二级，一级线范围内规划工业用地应予以严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务设施，不得调整为其他用途；二级线范围内的工业用地在政策有效期内应予以保留，原则上不得作为其他用途。表6深圳市工业区块线划定和管控要求资料来源：《深圳市工业区块线管理办法》（）

图2深圳市工业区块线范围图

资料来源：《深圳市工业区块线管理办法》（）

——开发建设●普通工业用地（M1类）普通工业用地（M1类）建筑应满足产业需求，政策基本规定了最低要求，厂房原则上首层层高不低于6米，二层以上层高不低于4.5米；首层地面荷载不低于公斤/平方米，二、三层楼面荷载不低于公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于公斤/平方米；至少配备2台载重3吨以上的货梯。建筑平面应为大开间，除配电房、工具间等辅助房间外，同一楼层厂房单套套内建筑面积不得小于平方米。●新型产业用地（M0类）研发用房原则上首层层高不低于5.0米，二层以上层高不低于4.2米；首层地面荷载不低于公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于公斤/平方米；单独设置客梯，至少配备1台载重2吨以上的货梯。研发用房单套套内建筑面积不得小于平方米。表7产业用地开发建设要求资料来源：《深圳市工业区块线管理办法》（）

——产业监管

●准入机制重点产业项目竞买资格条件由区产业主管部门按照经审定的遴选方案设置。一般产业项目竞买资格条件由区产业主管部门设置，竞买资格条件可以包括企业注册地、产业准入行业类别（按照《国民经济行业分类与代码（GB/T-94）》中的“大类”设置）、从事准入行业年限、国家或者深圳市高新技术企业认证（高新项目认定）。除此之外，不得设置其他排他性条件。●达产验收在产业监管方面，对达产验收不合格企业，区产业行政主管部门牵头，组织驻区规划国土、区市场质量监管、国税、地税、证监、信用监管等部门依法依约进行处置，并形成履约核查处理报告，按批次报送市政府。区政府将不合格企业列入失信“黑名单”，并及时报送至市公共信用信息管理系统，实施联合惩戒，重点在政府采购、建设工程招投标、政府资金扶持、城市更新、土地竞拍等方面对失信主体予以限制。●履约管理区政府作为产业发展监管的责任主体，负责与中标人或竞得人签订产业发展监管协议，并对产业发展监管协议的履约情况进行定期或不定期核查，实行“全方位、全年限”监管机制。明确约定产业项目的生产技术、产品品质、投资强度、产出效率、节能环保、股权变更、企业贡献及全面履约承诺等考核指标。各区政府对辖区内考核不合格的产业项目，应当追究违约责任，并按法律法规作出处罚措施。●土地处置建设用地使用权人或承租人因自身原因终止项目投资建设，提出终止履行土地供应合同并申请退还土地的，建设用地使用权人或承租人报经原批准土地供应方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还部分建设用地出让或者租赁价款（不计利息），收回建设用地，地上建（构）筑物的补偿方式在土地供应合同中予以明确规划和自然资源部门可以按照约定终止土地供应合同，收回建设用地，返还剩余年期土地出让价款。图3产业监管全链条示意图资料来源：作者整理——M1类：康泰健小地块出让康泰健小地块位于坪山区坑梓街道，片区规划定位为坪山生物基地产业核心区。深圳市康泰健牙科器材有限公司，通过国家高新技术企业认定，项目目前为国内首创，目前国内市场没有同类项目和产品，因此近几年内没有同类产品竞争。地块总用地面积为平方米，总建筑面积为2.08万平方米。本地块是为满足中小企业需求，原本规划为大地块（3.76公顷），切分成六个小地块后分别出让，康泰健小地块就是其中一块。（图4）项目于年挂牌出让给深圳市康泰健牙科器材有限公司，土地用途为工业用地。土地价款0.14亿（按楼面价评估），楼面价元/平方米。固定资产投资强度不低于元/平方米，使用年限30年且有转让限制，限整体转让，不得分割转让。本项目规划体量较小，但配套设施齐全。用地面积平方米，用地性质为普通工业用地（M1）。容积率为4，建筑面积万平方米，其中厂房平方米，配套办公1平方米，配套宿舍1平方米。在建筑设计方面，因为生产以轻工业为主，所以按照标准化厂房设计。承重kg/m2；首层层高6米，2-11层4.5米；配备载重2吨以上的货梯。

图4康泰健小地块区位示意图图5建筑外立面

资料来源：作者整理

——M0类：联合体拿地案例地块位于南山区留仙洞总部基地，片区定位为战略性新兴产业总部基地。总用地面积1.12万平方米，规划容积率16.52。用地性质为新型产业用地（M0），产业业态为总部办公。本项目是针对中小企业，15家企业联合竞拍土地建设总部办公大楼。于挂牌方式出让土地，土地价款10.6亿（按楼面价评估），楼面价元/平方米。使用年限30年，不得转让，允许抵押。分证登记方式为研发用房部分可按协议分配比例通过抽签的方式分证持有，配套商业、食堂、物业服务用房按份共有，不得分证。中小企业联合拿地，共同委托万科公司开发建设。建筑面积为18.49万平方米，其中建筑物主体用途为研发用房，占比86%，剩余14%分别为配套商业、食堂等。15家企业分别与产业部门签订监管协议。预计5年内将形成产值营收累计超过1亿元，形成地方财力总额不低于15亿元。

图6地块区位示意图图7科技联合大厦奠基仪式

资料来源：凤凰网广东综合

——M1、M0：新桥东城市更新项目案例地块位于宝安区新桥街道，片区定位以先进制造业、智能制造为主。年4月，新桥东片区被列入深圳国家高新区。该片区是深圳最大工改工更新单元，将打造一座创新驱动的新桥智创城，释放产生数百万平方米量级的产业空间。该更新项目用地现状以工业企业为主，企业发展质量和类型不齐。片区存在厂房容积率小、土地利用不足、产业低端、污染大等问题。依据产业导向和企业产值贡献等排列安置顺序。新桥东片区城市更新是由政府主导的重点城市更新项目，片区总面积.84万平方米、重点更新单元.97万平方米、综合整治单元30.62万平方米、土地整备单元7.18万平方米、其他（现状保留）34.26万平方米。用地性质为M1、M0及其他产业配套等。城市更新单元规划目前尚未批准，后续进行跟进更新。

图8新桥智创城鸟瞰效果图图9新桥东项目一期拆迁后

图片来源：宝安区城市更新和土地整备局、宝安日报

——案例总结分析通过对康泰健小地块出让、联合体拿地和新桥东更新项目的案例进行分析，可以对其经验进行归纳借鉴。精准供应。通过区政府组织的重大产业项目遴选机制，精准实施土地供应，但重大产业项目遴选要求更高，尤其是在产业类型、固定资产投资强度、地均产值。创新出让模式。大地块出让，往往由于超出企业实际需求，针对经济效益较好的中型企业，通过切分小地块出让或者联合拿地的方式，创新土地出让机制和模式，降低了企业成本，同时防止了产业空间浪费。发展趋势。在深圳土地资源紧张的背景下，《深圳市城市规划标准与准则》取消了产业用地容积率上限，《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》中指出产业用地可按规定进行容积率调整。在此政策背景下，深圳产业用地高密度开发将成为常态。预览时标签不可点