“工业用地商业办公化”的由来

随着城市发展和建设规模扩张，城市土地使用功能从工业用途转变为商务办公等用途是常见现象，具有其客观合理性，也符合城市用地功能演变的一般规律，规划用地性质会随之进行必要的调整。然而在我国，一些城市的规划用地性质并没有随着土地使用功能的变化进行相应的调整，出了愈演愈烈的“工业用地商业办公化”现象。在当今中国的一些大城市，工业用地上的办公大楼越来越多、越来越高；尤其是在一些邻近城市中心的地区，将原来的工业厂房改变为办公用途，甚至在工业用地上改建或新建办公大楼的情况屡见不鲜，似乎正在成为一种潮流。研究表明，在‘工业用地办公楼化’现象的背后，是受经济规律驱动，具有一定的必然性和经济合理性。

符合土地经济规律和集约高效利用的要求

城市土地利用的一般经济规律是越接近城市中心地区的土地经济价值越高，那么土地利用效率和利用效益也就越高，直接表现是城市中心地区的建筑密度高、建设强度大，产业类型也相对高端化；而且随着城市发展和规模扩大，城市土地使用总是不断地朝着效率和效益提高的方向转变。所以，当前我国一些临近大城市中心的地区，城市更新的主要目的之一就是从工业用途转变为商务办公等用途。因此，“工业用地商业办公化”现象是受市场规律客观推动的，符合城市土地利用的经济规律，有利于实现城市土地的更集约和更高效利用，符合我国关于城市土地集约节约和高效利用的要求。

适应产业发展对用地及建筑空间的需求

在当今全球化和信息化的发展形势下，随着生产技术的进步、专业分工细化与企业管理水平的提高，新兴产业不断出现，产业链条不断延伸，新的生产组织形式也不断涌现，工业产业对用地空间及建筑形态的需求也在发生着变化。在一些西方发达国家的产业园区，常看到以办公楼为主的建筑群，作为科技研发、创意设计、商务活动等产业发展的支撑空间。此外，在我国现行的财税体制下，不少大中城市都十分强调发展‘总部经济’，因为办公大楼支撑下的‘总部经济’常会带来更多的税收和财政收入。例如，深圳已有数十栋商务办公大楼的年税收额超过亿元，被赋予了‘亿元大厦’的称谓。由此也进一步促进了‘办公楼经济’的发展。总之，适应城市产业发展和升级转型的需要，工业用地的功能或用途改变是客观趋势，改为或改建成办公大楼是工业用地利用效率和效益提高的一种理性选择，工业用地上办公楼的产品形态为：

成都总部基地市场概况

随着成都市政府关于“大力发展总部经济”相关政策出台，总部基地在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都总部基地热潮快速升温，就纯粹“总部基地”概念项目和项目所处区域来讲，成都的总部基地市场至今已形成“3+X”的发展格局：“3”指得是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿洲税源总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“X”指的是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。

金牛高科技产业园区概况

成都金牛高新技术产业园区（以下简称园区）成立于年6月，规划面积7.74平方公里，分为一期和二期。其中，一期规划面积2.1平方公里，位于成都市西门出入通道羊西线与金牛大道之间，是离中心城区最近的高新技术园区；二期规划面积5.64平方公里，位于成都市北门出入通道川陕公路和北新干道之间，处在成德绵高新技术产业带的起始位置。园区是省、市确定的重点工业集中发展区之一，是经科技部批准的国家火炬计划成都电子信息产业基地，同时也是我市五城区省级开发区中唯一一家高新技术产业园区。年，园区被省政府列入全省培育成长型特色产业园区中的“超亿产业园区”(“工程”培育名单。金牛区委、区政府高度重视园区建设，提出了“举全区之力建设园区”的工作思路，近年来投入园区拆迁、安置及基础设施建设经费近14亿元，园区产业承载力持续优化，形成了良好的产业发展环境。

金牛高科技产业园区商业、办公调查实例

金牛区高科技产业园区一期以蜀西路为界西北侧为产业园，本次对园区内工业用地上的办公及商业进行了租金市场调查，同时也对金牛区高科技产业园区外的商业用房进行了租金市场调查。

（一）盛大国际

（二）西城国际

（三）光华时代

（四）西线阳光

（五）百仁安盛

结论

随着城市发展，一些工业用地改为办公用途或者改建为办公功能区是一种客观趋势，是城市产业升级和土地利用效益提高的结果，有其一定的客观必然与合理性，是符合城市土地利用规律的，根据估价人员调查工业用地上的商业、办公租金并没有受到土地用途的影响，影响商业租金的因素主要有临街状况、商服繁华度、开间进深，影响办公租金的因素主要有配套的设施设备。根据《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》规定：项目单栋建筑面积不小于平方米（有航空限高要求的除外），房屋最小分隔单元建筑面积不得小于平方米；房屋的受让（租赁）人应为经认定的工业总部企业的非自然人，因此在一定程度上工业用地上的办公受到一定影响。（国策成都廖海燕曾富平）

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专业从事房地产评估、土地评估、资产评估（含上市公司资产评估）、征收（拆迁）评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。

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