同时,这些小镇之间要实现网络式发展,若干个共同形成一个组团,相互之间互相支撑、互相结合

以区域综合开发为依托,以产业带动的新型城镇化开发为己任,已经成为今天房地产商最重要的发展方向和使命无论是“美丽中国梦”还是未来新型城镇化的重要支撑,都来自土地、房产、固定资产投资、消费经济高速增长带动下的经济逻辑,房地产经营企业应将思维转向地产与产业、与城市运营有效结合上来,从而成长为中国经济推动的主要力量

因此,我们不能照搬国外的模式但在产业市场化方面可以借鉴,比如国外在物流产业、养老产业、休闲产业等方面形成的一些有价值的发展模式、发展工具、发展手法等

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像涿州这样一种花园式卫星城,未来只有以产业为新兴产业特点主导,才不会变成一个睡城、空城、鬼城所有进入涿州的投资人,如果不是用产业来带动区域发展,就会很难立足,因为政府越来越清晰的认识到城市的开发不是只做房地产、住宅大盘,城市的发展不是靠住宅拉动,而是要靠以产业为核心的城市综合运营来进行升级,从而依靠市场及产业发展,形成自主化、市场化的生长

5、我国不能照搬国外卫星城发展模式

近期召开的“两会”上,有关新型城镇化的问题再次引发了代表们的热议绿维创景最近在做《涿州新型城镇化发展战略及空间布局研究》,自然而然就想到了一些问题新型城镇化下涿州的乡村改造模式,是涿州新型城镇化模式的核心,在这里我简要的讲一下这种模式,希望能和大家共同交流

涿州市的产业选择和发展方向正宝盈新兴产业净值在与北京主城产业形成对接和竞合,农业上做北京菜园、工业上做基地(如航天信息(,股吧))、第三产业上做服务(教育、医疗、商贸旅游、交通、保险(放心保))结合涿州市的发展条件以及目前全球第三产业比重上升并逐步超过第一、二产业的发展趋势,我们建议涿州市城市发展应走第三产业引导的、与北京对接的产城一体化之路,坚持“第三产业/服务业主导下的城镇发展战略”,发挥第三产业作为城镇化重要动力的作用第三产业包括的范围很广泛,这需要有科学、规范的产业要素规划来指导

涿州的49 个风情小镇实际是由原有村落聚集形成,如何把它们打造成为农民满意的,又能成为新的城市结构一部分的,且每个风情小镇都有自身的产业基础和发展结构,符合这些村子合并以后的发展逻辑和发展模式,是我们追求的主要目标涿州有着邻近北京（楼盘）的区位优势,做产业农业有很好的基础,但是作为一个风情小镇,仅仅做产业农业就有点可惜了我们通过打造创意文化,使小镇在形成风情的同时塑造旅游吸引力即每个风情小镇都深度挖掘各自的文化、资源、产业特色,并进行文化包装,通过打造“一镇一品”风格迥异的特色主题,同时进行深度相关产业延伸,配套建设餐饮、住宿、商业、休闲娱乐等配套设施和公共服务设施,建设功能完备的风情小镇

房地产实际上是依托于土地开发、房产开发的建设型行业,如今的房地产已经不仅仅是基于土地开发建房子、简单地“造壳”,而更多地和产业、城市配套、区域发展相结合,从这个角度看,房地产是城市建设,是城市发展的一个环节

未来的城镇化将越来越多地依靠内需拉动,产业将更多地向高端服务产业、生产服务产业、生活服务产业、高端金融服务产业等内需型、消费型、服务型产业集中这些产业形态与原来以工厂为主体的加工工业、重化工业等资本聚集型、社会聚集型产业不同,其价值更多体现在人、创意、技术和服务等方面,和房产、城市化建设能更好的实现融合所以,服务产业的发展是融合发展,在未来的城市发展中能够逐渐形成聚集中心,既形成产业聚集又形成商贸聚集,从而推动整个城市就业和居住的结合

新型城镇化的出发点是人口聚集目前人口聚集最主要的方向是向一线城市和以大型城市为核心的城市群聚集下一阶段,以一二线城市为主体的城市群发展是中国城镇化化的核心而随着同城化、交通网络化的发展,大型城市群周边的休闲卫星城将成为未来发展的主要区域它摆脱了摊大饼式的发展路径,是一种土地利用集约化、资源及设施使用效率化、城镇建设就地化、城市环境优化的良好模式

欧美国家城市周边的卫星城是比较普遍的,或者说已经形成一种常规模式中国卫星(,股吧)城和欧美国家卫星城的差别,第一在于政府行政推动力、资源整合能力、资金运用能力、投资能力等方面,第二在于中国的土地制度,是以土地公有制为基础和核心,这不仅涉及经济结构,还涉及意识形态及体制方面的更深层问题,很难跨越在这样一种模式下,中国的城镇化所走道路肯定不同,因此所形成的社会福利制度解决方案、户口制度解决方案等和国外也不一样

1、从“社区”到“小镇”,涿州城镇化实现内涵的转变

4、新型城镇化下的房地产应与产业发展、城市运营有效结合

3、涿州新型城镇建设应以第三产业为主导

国外的卫星城大多从城市中心区迁出,郊区化居住是欧美最典型的开平区新型建材产业园、城市发展到一定规模以后的一个趋势在中国这个趋势一直没有出现,究其原因,有人说是中国人的消费习惯不一样,实际上不完全是,不仅是消费习惯,最重要的是中国的公共配套满足不了分散化的、郊区化的这样一种大规模的、以独栋别墅为依托的郊区化居住生活方式

从“社区”到“小镇”仅仅是两字之差,但却意味着发展思路与内涵的差别新型农村社区是从原来的“社会主义新农村”逐渐演变过来的,是现代城镇体系的重要组成部分它既不能等同于村庄翻新,也不是简单的人口聚居,而重点在于改变农民生活和生产方式,提升农民生活质量,促进农民就地就近转移就业,让农民享受到跟城里人一样的公共服务,过上像城里人那样的生活,更多的体现为居住而小镇是一新型农业产业链种镇域发展结构,其功能超越了生活居住,并延伸到政府管理、产业发展、商业服务等多个方面,和产业、服务及设施配套、区域发展等息息相关,最终形成的不仅仅是居住社区,还有可能是行政中心、产业中心、消费中心、商业中心等,实现了由农民居住问题解决方案到城乡统筹下的就地城镇化的提升

涿州新型城镇化项目一开始提出的是以建设“社区”为主,但当地领导认为“社区”偏重于居住,这显然达不到新型城镇化的要求,经过集思广益提出了“风情小镇”的概念,并形成了 “1549模型”,即1个中心城区、5个重点发展区(约5万人口的聚集型发展区)、49个风情小镇

2、涿州新型城镇化建设就是要打造花园式休闲生态卫星城

另外,本项目还充分利用土地的极差价值,将农民的宅新兴产业基地进行有效整合,在不增加、不占用、不减少一亩耕地的前提下形成建设用地的有效合理配置,释放建设用地所带来的价值49个风情小镇的建设实际上就是政府利用大量的土地极差来反哺农民,有效使板块经济发展升级的一个过程

房地产的一个重要作用就是土地价值提升,高利润、高资本集中度使得其微观经济条件是所有行业中最好的它在新型城镇化建设中承担着重大职责,依靠地产业相对丰厚的利润和地产商土地开发、城市建设的能力,一方面整合消费产业、文化产业、休闲产业、养生产业,形成产城融合发展,一方面整合产业发展商、中小服务提供商等,由此形成以地产企业为龙头,以区域综合开发为目的,整合产业发展能力的产城一体化的城市建设开发

涿州新型城镇民生信托-新型产业2号集合资金信托计划化本质即是“核心吸引力+休闲聚集+综合居住+公共服务设施配套”,是对城市群结构中县级城市打造休闲卫星城发展模式的一种探索,是打造中国新型城镇化建设的改革试点和典范涿州本身形成了组团式的发展架构,对接环首都经济圈,其发展需要依托北京,承接两个方面:一是承接产业的外移,即承接北京核心区退出的、能在卫星城更合理发展的产业,包括服务型产业、工业产业等;二是承接服务需求,包括北京人对农业、养生、养老、会议、运动等的需求涿州要依托良好的区位优势、生态基础、各类资源,站在世界花园卫星城市的高度,规划整个涿州市的生态环境、产业结构、规划布局、居民福利待遇、公共设施配套等,把涿州发展成为集旅游、休闲、文化、教育新兴产业开发、商务、商业、居住于一体的世界级的花园式首都卫星新城,成为县级城市打造休闲卫星城的经典案例、示范模式