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随着住宅市场受到政策的限制没有松动迹象，有些房地产企业开始将目光转向工业地产或者产业地产的开发。工业地产甚或产业地产对于经验于住宅开发企业来讲，势必是一个新型的开发方向，其面临的用地类型、开发思路、招商引资、运营管理、销售等问题都是一些新的问题，甚或政府在这些项目的土地供应上也存在着控制性指标模糊的地带。

工业地产和产业地产的属性是从区分土地属性上来界定的。最初的依据为国标《城市用地分类与规划建设用地标准GB-》中有关工业用地分类来区分。分类代码为M，industrail,manufacturing，工业用地。再往下分类为M1一类工业用地，M2二类工业用地，M3三类工业用地。

关于产业分类，国家层面根据“十三五”国家战略性新兴产业发展目标，对产业进行了根据时代性的细分，《战略性新兴产业分类》将新兴产业分为九大类，各省市按此大的分类进行引入产业的选择。《城市用地分类与规划建设用地标准》GB-90中规定：一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干乱和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业制革工业、建材工业等用地。

一般目前针对用地属性和产业分类，各开发企业还是比较偏好于M1类用地的开发。随着国家经济结构的调整以及面临的经济的发展趋势，国家层面对新兴产业的发展趋势，在“大众创新，万众创业”思想的指导下，开始对工业地产的开发给予了新的方向，以及出台了更加严格的控制性指标。同时过往的开发项目也出现了以工业地产拿地，但开发的结果却是类住宅地产，没有将工业地产的属性给予发挥，因此地市也根据相应的发展情况给予了新的规范要求。

年2月10日，河南省政府发文《豫政办（）28号》文，要在全省内进行“资源要素集聚、服务功能完善、创新创业活跃、辐射带动力强的双创基地”，并发布了首批双创基地的名单57家。全力推动产业化项目的引入和开发。

年1月12日，郑州市政府出台《郑政（）5号》文件，对用地的使用方向以及新产业、新业态类型给予了严格的明确，其中为了避免出现类住宅地产的情况，对服务型制造业务设施和经营场所规模进行了限制性规定，其建筑面积比例不超过总建筑面积的15%，且不能分割转让。

其次明确要进行引导新产业的聚集发展，同时要严格进行监管。文件中对建筑的使用用途也进行了方向指导，针对产业园区、新兴产业聚集区鼓励要规划建设多层厂房、大学科技园、科技企业孵化器，供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。

年11月12日，郑州市政府又在此发文《郑政（）44号》文，即《郑州市人民政府关于印发郑州市拓展发展空间保障工业用地需求若干措施的通知》。又再次强调了对于土地综合使用和多功能复合使用的问题，针对于15%的生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积内容，又进一步的限制其占地面积不能超过总用地面积的5%。又对项目的不动产确权登记进行了严格的细化管理：1、严禁以工业用地名义从事住宅和商业开发。2、工业厂房建成后申请房屋所有权首次登记的,一般以幢为不动产单元进行登记,确需分割登记的,在不改变用途且符合规划的前提下,因生产需要在接受投资、合资、对外投资合作过程中,经各县(市、区)政府(管委会)及市工信部门审核同意,发展改革、规划、城建、住房保障等相关部门确认后,可以层为不动产单元申请办理不动产登记。对于对外出售的标准化厂房的房屋所有权首次登记,原则上按照幢、层为不动产单元进行登记。对于规划施工图纸中有明确界址且现场有固定界限的标准化厂房确需分割登记的,可以间为不动产单元进行登记(间的建筑面积要大于m2,若是单层建筑面积小于m2的不得以间为不动产单元进行登记)。

从以上精神来看政府层面对于区域经济的拉升、结构的调整为方向将主导着产业用地的方向以及开发使用的方向。其核心思想就是引入产业，形成产业集群，没有产业的引入，并起到产业的聚集效应工业用地的补量和使用将不会给予用地支持，同时类住宅的开发使用方面将受到严格的控制和销售通路的限制。在土地结合产业引入的品类上，政府将强势导入新产业、新工业的引入，对引入的产业类型及资源严格的进行准入评估。

在土地使用属性方向的探讨上，郑州市政府借鉴了其他省份尤其是江浙一带新工业、新产业的操作方法。从而推出了新兴产业用地和新型工业用地的尝试。年12月17日，郑州市人民政府发出《郑政文（）号》文件，即《郑州市人民政府关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》，对新型产业用地（M0)进行了规范规划引导。文中明确：1、容积率1.6M03.0，30%建筑密度40%，20%绿地率30%；2、引导土地用途兼容复合利用。明确M0性质为工业用地兼容商业用地，厂房和研发用房的使用用途，并规定其建筑面积不得低于地上建筑面积的70%；兼容商业建筑面积不得超过地上建筑面积总和的30%，其中零售商业、餐饮原则上不超过地上建筑总面积的10%，服务型公寓原则上不超过地上建筑面积总和的20%且不能按套型设计；3、地价不能低于全国工业用地出让价格最低价标准，配套商业类型建筑除外，不得低于市场评估价的70%，并不得低于工业土地出让最低价格标准。4、规范了新型产业用地和房屋分割转让管理。对新型产业用地，建设用地使用权人原则上持有不少于地上总建筑面积40%的厂房和研发用房，自持年限至少为10年，剩余30%部分需要在项目管理协议中明确可以分割转让，未明确的原则上不得转让。厂房或研发用房最小分割单元不低于平方米，应先登记再办理交易转让；配套商业、服务型公寓可分栋、分层、分套进行转让。土地房屋分割转让或出租的，需经管委会同意，由管委会优先回购，且受让及出租对象不得改变建筑物的性质和用途。5、加强履约保证金管理。在土地出让后，需按照该宗地出让价款的10%缴纳履约保证金至高新区财政专用账户。

年3月28日郑州市人民政府又发文《郑政（）10号》文，即《关于新型工业用地管理的实施意见(试行)》，又提出对新型工业用地M1A的规范要求：M1A在《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB—)中属一类工业用地(M1),其范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型工业功能以及相关配套服务的用地。M1新型工业用地主要用于从第二产业中分离出用于新一代信息技术(5G、云计算、大数据、物联网等)、高端装备制造、新材料、生物医药、新能源汽车、数字创意等新兴产业的研发、设计、实验室、总部、结算中心、检验检测中心等产业的落地。

首先土地容积率方面给予不小于2.5的控制标准，也即政府要求此类项目要对土地的利用尽可能的高。其次提出对于引入的新型产业进行的范围的限定及企业的入驻评估机制。第三地价实行差别化地价管理，出让起价按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定,原则上不低于成本价。第四，M1A类中规定的配置配套功能不得超过总建筑面积的15%的基础上，又强调了其服务方向仅限于面向企业内部服务。第五，在出让环节前，政府要求要与受让单位签订《项目管理合同》，合同中要确定土地投入、产出等达产验收指标和验收期限，以及相应的违约处置措施。第六，给予了企业新型工业用地投资项目资格审查的办法，明确了新型工业目录用地准入条件。

面对新推出的M0新型产业用地和M1A新型工业用地不同的属性，开发企业则面临着何种土地属性进行开发的问题。我们可以从以下几个方面把M0和M1A进行对比：

1、M0有商业土地的配置，而M1A则没有。相应对于除了工业厂房外还有商业部分来讲，M0的开发价值则更大，销售的灵活度较M1A要高。但土地成本则相应较M1A较高。

2、引入的产业类型还是有较大区别的。我们可以从相应的引入产业形态有所对比。M0产业引入则集中于国家倡导的战略新兴产业，重研发、中式，相对轻生产且对环保条件要求较高，而M1A则更偏重于生产，主要行业侧重在于企业转型与升级后所形成的的新型产业。

3、从销售环节回笼资金来看，则M0可以进行部分销售，M1A则受到较大的限制。所以企业可以根据自己的资金状况来看待如何回收投资问题。自有资金充裕，并且确实在产业引入方面有优厚的资源，则可以拿取M1A类的项目，进行长期投资，运用自己的资源进行项目的长期持有运营。而M0则对于追求短期回报的企业较为合适，将自持外的建筑进行销售快速回笼资金。

但不管如何，政府的导向对于M0及M1A用地的方向是明确的，就是要进行新兴产业的引入和集聚，规避项目走到类住宅地产的老路，要重点引入高新企业，调整地方的产业机构，拉动地方的经济走向健康的发展，如果没有这些方面的思想准备，让抱着做住宅地产的想法，项目一定会走到非常尴尬的地步。