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年5月16日、6月6日，深圳先后发布《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》和《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》两个重要文件。这两个文件对产业用地容积调整、产业转型升级、提高产业容积率等事项提出了很多新的政策。某种程度上来说，新的支持政策有利于城市高质量发展，有利于深圳产业空间的高效利用，提升产业空间增量，对于土地的节约集约利用具有较大的促进作用。

一、主要文件依据

（一）深圳市城市规划标准与准则（年局部修订）》（年10月16日）。

（二）《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》（年6月6日，深规划资源规〔〕5号）（自年6月6日生效，无有效期限）。

（三）《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（年5月16日，深府办规〔〕6号；自年5月16日生效至年5月15日止，5年有效期）。

二、产业用地

（一）产业用地概念：

产业用地，指工业用地、物流仓储用地以及包含前述功能的混合用地。

（二）工业用地：

以产品的生产、制造、精加工等活动为主导，配套研发、设计、检测、管理等活动的用地。包括普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）两种类型用地。

1.普通工业用地（M1）：

1.1.概念：

以生产制造为主的工业用地。

1.2.主导用途：

厂房。

1.3.其它用途：

仓库（堆场）、小型商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施。对周边居住、公共环境有影响或污染的工业不得建设小型商业、宿舍等。

2.新型产业用地（M0）：

2.1.概念：

融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。

2.2.主导用途：

厂房（无污染生产）、研发用房。

2.3.其它用途：

商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施。

2.4.示意图如下：

（三）物流仓储用地

物资储备、中转、配送以及物流管理等相关配套服务的用地。包括仓储用地（W1）、物流用地（W0）两种类型用地。

1.仓储用地（W1）

1.1.概念：

以储存货物为主的仓储用地。

1.2.主导用途：仓库（堆场）。

1.3.其它用途：

小型商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施。存放易燃、易爆和剧毒等危险品仓库严禁建设小型商业、宿舍等。

2.物流用地（W0）

2.1.概念：

融合物资储备、简单加工、中转配送、运营管理、批发展销等综合物流功能的用地。

2.2.主导用途：

仓库（非危险品）、物流建筑。

2.3.其它用途：

商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施。

2.4.示意图如下：

（四）混合用地

1.单一用地性质的混合用地：

1.1.基本原则：

为保障用地的主导用途、避免功能混杂，单一用地性质允许建设、使用的功能比例，应结合具体地块的建设条件与开发需求，综合考虑相关要求经专题研究确定。

1.2.工业用地：

普通工业用地和新型产业用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的70%。

1.3.物流仓储用地：

仓储用地，主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的85%。物流用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的60%。

1.4.主导用途:

指一般情况下允许建设、使用的建筑与设施用途，其建筑面积（或多项建筑面积之和）应占地块总建筑面积的主导。

1.5.其它用途:

是指在符合相关规范、政策等前提下，经研究后允许建设、使用的辅助配套等功能。

2.混合用地的混合使用：

2.1.混合用地概念：

混合用地是指当土地使用功能超出上述单一用地性质的适建用途和相关要求，需要采用两种或以上用地性质组合表达的用地类别。

2.2.混合用地代码：

混合用地的用地代码之间采用“+”连接，排列顺序原则上按照主导用途对应的用地性质从多到少排列。

2.3.鼓励混合用地：

在充分保障各类公共设施建设规模和使用功能的基础上，鼓励公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地与各类用地的混合使用，提高土地利用效益。

2.4.范围与比例：

混合用地允许建设、使用的建筑与设施用途，应符合《深圳市城市用地分类深圳市城市用地分类和使用》中相对应用地性质的适建用途叠加后的范围。混合用地允许建设、使用的建筑与设施的规模比例，应按照“用地代码之间采用“+”连接，排列顺序原则上按照主导用途对应的用地性质从多到少排列”的排列顺序要求，结合具体地块的技术条件和政策要求，经综合研究确定。

2.5.常见混合用地：

2.5.1.工业用地：

普通工业用地（M1），可允许与商业用地（C1）、三类居住用地（R3）混合使用，同时鼓励与仓储用地（W1）混合使用。未见新型产业用地（M0）鼓励和允许混合使用的类型。

2.5.2.物流仓储用地：

仓储用地（W1），可允许与商业用地（C1）、三类居住用地（R3）混合使用，同时鼓励与仓储用地（W1）混合使用。未见物流用地（W0）鼓励和允许混合使用的类型。

2.5.3.常见混合使用示意图如下：

2.5.重点鼓励混合用地：

未见工业用地（普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0））和物流仓储用地（仓储用地（W1）、物流用地（W0））与其他用地类型重点鼓励适用情形。

三、产业用地容积率

（一）密度分区

1.1.城市建设用地密度分区：

是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出城市发展空间密度布局和用地开发强度控制要求，是促进集约节约用地、保护生态环境、塑造风貌特色的重要路径之一。

1.2.城市建设用地密度分区等级：

分五个等级，不包括机场、港口、核电站等特殊管理地区。具体详见下图：

1.3.密度分区修改：

根据城市发展需求，城市建设用地密度分区应适时进行动态修订。因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定；用地临近生态敏感地区的，原则上应比相邻片区密度分区下降一级确定。

1.4.建设用地密度，详见下图：

（二）地块容积率

1.1.概念：

指地块内的规定建筑面积，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。

1.2.块容积率：

是地块容积与地块面积的比值。

1.3.地块容积：

地块容积=基础容积+转移容积+奖励容积

1.3.1.地块基础容积：

是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件（地块规模、周边道路和地铁站点等）进行修正的容积部分；

1.3.2.地块转移容积：

是地块开发因特定条件，如公共服务设施、市政交通设施、历史文化保护、绿地公共空间系统等因公共利益制约而转移的容积部分；

1.3.3.地块奖励容积：

是为保障公共利益目的实现而奖励的容积部分，地块奖励容积最高不超过地块基础容积的30%。

1.4.地块容积计算公式：

1.4.1.单一性质用地地块计算公式：

FA≤FA基础+FA转移+FA奖励

FA基础＝FAR基准×（1-A1（地块规模修正系数））×（1+A2（周边道路修正系数））×（1+A3（地铁站点修正系数））×S（地块面积）。

1.4.2.混合功能用地的地块容积计算公式：

混合功能用地的地块容积为该地块上各功能的容积之和。

FA基础混合＝FA基础1×K1+FA基础2×K2…；

A基础混合—为该地块各类功能基础容积之和。

FA基础1、FA基础2…—分别为该地块基于各类单一用地功能的地块基础容积；

K1、K2…—分别为该地块各类功能的地块基础容积混合修正权重。

1.5.工业用地地块容积率

1.6.物流仓储用地地块容积率

1.7.修正系数：

1.7.1.地块规模修正系数：

1.7.1.1.工业用地地块规模修正系数

地块面积小于等于基准用地规模时，地块规模修正系数为0。地块面积大于基准用地规模时，地块修正系数按超出基准用地规模每0.1公顷计0.并累加计算，不足0.1公顷按0.1公顷修正，最大取值小于等于0.3。

1.7.1.1.1.普通工业用地（M1）

一般情况下，普通工业用地（M1）基准用地规模为3公顷。

1.7.1.1.2.新型产业用地（M0）

一般情况下，新型产业用地（M0）基准用地规模为1公顷。

1.7.1.2.物流仓储用地地块规模修正系数

1.7.1.2.1.仓储用地（W1）:

一般情况下，仓储用地（W1）基准用地规模为5公顷。

1.7.1.2.2.物流用地（W0）:

一般情况下，仓储用地（W1）基准用地规模为2公顷。

1.7.2.周边道路修正系数：

根据产业用地（工业用地、物流仓储用地）地块与周边城市道路的关系，周边道路修正系数依据地块周边毗邻城市道路的情况分为一边、两边、三边及周边临路四类。周边道路修正系数按下表规定执行。

1.7.3.地铁站点修正系数：

新型产业用地（M0）、物流用地（W0）(请注意：未包括普通工业用地（M1）、仓储用地（W1）)地块容积及容积率应根据地块周边地铁站点数量及覆盖情况进行修正。车站类型分为多线车站（2站及以上）、单线车站两类；以站台几何中心作为规定半径计算圆心，规定半径分为0～米、～米两个等级；对跨越不同规定半径的地块，宜依据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算到整个地块；同一车站的地铁站点修正系数宜按表4.4.3-1的规定确定，不同车站重叠覆盖的情形宜按表4.4.3-2的规定确定；远期实施的地铁线路站点原则上不考虑修正。

1.7.4.混合修正系数：

工业用地及物流仓储用地地块均需进行地块规模修正。当周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时，新型产业用地（M0）（请注意：未包括普通工业用地（M1））、商业服务业用地、物流用地（W1）（请注意：未包括仓储用地（W1））地块可进行重复修正，居住用地地块仅选取其中最大值修正。普通工业用地、仓储用地地块仅进行周边道路修正，不作地铁站点修正。

1.8.特定地区密度分区、地块容积及容积率：

在城市更新、按照等价值评估确定土地安置规模的特定类型的土地整备、经市政府批准的城市设计重点地区、政策性住房用地、经市相关主管部门批准的地下空间规划地区等特定地区，为实现城市综合效益，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等服务能力的前提下，具体地块容积及容积率经专题研究后，可在本标准与准则的基础上适当提高，具体规则由市相关主管部门另行制定。

三、产业用地容积调整

（一）产业用地容积调整：

是指所称产业用地（包括工业用地、物流仓储用地以及包含前述功能的混合用地），在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积。

（二）适用范围

1.产业用地符合以下情形，才可容积调整：

1.1.已签订土地使用权出让合同或已办理不动产登记，

1.2.不属于闲置土地，或者虽属闲置土地但已根据闲置土地处置相关政策处置完毕，

1.3.可继续开发建设的产业用地。

符合上述清新，其中的招标、拍卖、挂牌出让用地和城市更新项目用地、土地整备置换用地须已全部建成并完成规划验收满2年。

2.其他情形提高容积：

因规划调整，普通工业用地、新型产业用地、仓储用地及物流用地之间相互转换并申请提高容积的，涉及的贡献标准、产业监管、产权限制等可参照《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》执行。

（三）不适用情形

1.已纳入土地整备实施范围、拆除重建类城市更新单元计划的产业用地不适用容积调整。

2.划入文物保护范围、城市紫线、历史风貌区保护线范围的工业遗存等类型产业用地不适用容积调整。

3.按照政策办理容积调整后，不得再次申请容积调整。

4.前海合作区涉及产业用地容积调整：

前海合作区涉及产业用地容积调整，法律、法规或市政府另有规定的，适用其规定。

5.按照城市更新相关规定执行，不适用容积调整政策：

5.1.涉及拆除所有建（构）筑物后建设的产业用地。

5.2.增加不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的产业用地。

（四）调整准则

1.涉及对生效法定规划调整审批

地块容积及容积率原则上应根据生效法定规划确定。如需对生效法定规划进行调整的，应以宗地为单位，依据《深圳市城市规划标准与准则》，综合考虑相关影响条件及容积转移、奖励等因素研究论证，按程序批准确定。

2.应移交的公共利益用地范围

2.1.划研究中须明确应移交的城市基础设施、公共服务设施和公园绿地等公共利益用地范围。应移交的公共利益用地面积超过宗地面积15%的，超出部分可按基础容积进行容积转移。新增建筑面积中应无偿移交的附建式公共配套设施和交通市政设施计入奖励容积。

2.1.产业用地容积调整应先无偿移交法定规划确定或经规划研究确定的公共利益用地。

2.3.移交的公共利益用地面积不足贡献基准建筑面积折算的土地面积的，需补足至贡献基准；移交的公共利益用地面积超过贡献基准建筑面积折算的土地面积的，按规划实施。

3.新增建筑面积确定：

3.1.已全部建成的产业用地，新增建筑面积为规划确定的建筑面积与已完成规划验收的建筑面积的差值。

3.2.未全部建成的产业用地，新增建筑面积为规划确定的建筑面积与出让合同约定的建筑面积的差值。

4.应贡献的建筑面积

4.1.产业用地容积调整的贡献基准为新增建筑面积（不含地块内应无偿移交的附建式公共配套设施和交通市政设施）的15%。

4.2.贡献的建筑面积折算为土地面积的，按宗地所在片区基准容积率进行折算。

5.需补足至贡献基准移交建筑面积

5.1.产业用地容积调整需补足至贡献基准的，需补足移交的建筑面积可按规定无偿移交政府，也可按本规定缴纳地价后由权利人自行持有，该部分建筑物不得转让。具体处置方式由市规划和自然资源局派出机构拟定后报区政府审批。

5.2.移交建筑物的，应以栋、层、间等固定界限为基本单元。

6.产业用地容积调整涉及拆除建（构）筑物

6.1.建成时间要求：

产业用地容积调整涉及拆除建（构）筑物的，拆除的建（构）筑物建成时间应大于10年（含10年）。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定；未办理验收的，可通过卫星影像图等方式判定建成时间。

6.2.拆除比例要求：

拆除的建（构）筑物面积原则上不得超过合法已建建筑面积（以规划验收或不动产登记为准）的50%，且拆除建（构）筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%。

6.3.全部拆除条件：

符合下列条件之一的，拆除面积不受前面规定的拆除比例限制：

6.3.1.宗地面积大于5万平方米，且实际合法已建成建筑面积容积率在1.0以下（含1.0）的；

6.3.2.因公共利益需要拆除部分或全部受影响的建（构）筑物的。

7.申报主体确定：

7.1.宗地内权利主体单一的，由权利主体申报;

7.2.宗地内存在多个权利主体的，须全部权利主体同意进行调整，并由全部权利主体共同申报或共同委托其中某一权利主体申报。

8.容积调整地价

8.1.地价缴纳依据

产业用地容积调整的，按我市宗地地价测算规则的相关规定缴纳地价。

8.2.普通工业用地（M1）容积调整地价

普通工业用地经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施（物业用房、配电用房）不计收地价。

8.3.移交的建筑面积地价

无偿移交政府的建筑面积产权归政府、不计收地价；符合我市产业发展导向的，适用产业发展导向修正系数。

8.4.补足至贡献基准自持的建筑面积

由市规划和自然资源局派出机构报经区政府批准，由权利人自行持有的应补足至贡献基准的建筑面积，按不得转让条件市场地价的两倍计收。

9.新增建筑面积的开工竣工期限

容积调整后新增建筑面积的开工竣工期限约定按相关规定执行。

10.容积调整的土地使用权期限和起始日期

产业用地容积调整的，土地使用权期限和起始日期维持不变。

（四）容积调整程序

1.容积调整申请

符合条件的产业用地权利人申请容积调整的，以书面形式向市规划和自然资源局派出机构提出容积调整申请，并提交以下申请材料：

1.1.容积调整申请书

申请书需包含：基本情况、申报理由、产业发展方向及可行性分析、拟增加建筑面积的具体诉求、现状建筑情况说明及测点报告等内容；土地设定抵押权的，应取得抵押权人同意容积调整的书面意见；存在多个权利主体的，需明确新增建筑面积分配方案；

1.2.规划调整方案

对已生效法定规划容积进行调整的，需提供具有城市规划乙级及以上资质的设计机构按相关技术规定编制的规划调整方案及其他所需的材料；

1.3.总平面布局、周边影响报告和结构安全证明

具有相应设计资质的设计机构出具的符合相关政策法规、建筑设计规范的总平面布局和对周边情况影响的报告；属扩建、改建的，还需出具结构安全证明；

1.4.权属证明材料

出让合同、不动产权利证书等权属证明材料；

1.5.身份证明材料

申报主体的身份证明材料。

2.容积调整受理，拟定容积调整方案、拟贡献建筑物处置方案

市规划和自然资源局派出机构受理申请后，在20个工作日内，根据我市相关政策规定进行初审，拟定容积调整方案及拟贡献建筑物处置方案。

3.容积调整方案、拟贡献建筑物处置方案征求意见

3.1.期限要求：

容积调整方案、拟贡献建筑物处置方案征求区产业主管部门意见，区产业主管部门应在10个工作日内出具产业审查意见。

3.2.审查意见：

审查意见应包括：产业项目是否符合我市产业发展导向和产业政策、产业发展监管要求以及是否同意容积调整的明确意见；拟拆除部分或全部建（构）筑物后建设的，需明确对我市产业发展是否造成影响。

3.3.提供产业发展监管协议

同意容积调整的，区产业主管部门需提供产业发展监管协议。

4.规划调整方案审查、公示、公告和备案

4.1.规划调整方案审查和公示

如涉及对已生效法定规划容积进行调整的，深圳市规划和自然资源局派出机构需对申请人提交的规划调整方案进行审查，并按规定进行公示。

4.2.审批结果公告和备案

公示无异议或有异议但处置完毕的，市规划和自然资源局派出机构完成规划调整方案审批后3个工作日内，将审批结果在市主管部门门户网站进行公告并报市主管部门备案。

5.报区政府审批

市规划和自然资源局派出机构应在容积调整程序完成后5个工作日内，将产业发展监管协议、拟贡献建筑物处置方案等一并报区政府审批，区政府应在15个工作日内完成审批工作。

6.签订产业发展监管协议

在签订出让合同或出让合同补充协议前，应与区产业主管部门签订产业发展监管协议。

7.办理建（构）筑物拆除备案手续

拆除建（构）筑物的，应到区住房建设主管部门办理建（构）筑物拆除备案手续。

8.办理产权注销手续

拆除建（构）筑物的，在到区住房建设主管部门办理建（构）筑物拆除备案手续后，向不动产登记机构申请办理产权注销手续。

9.办理土地入库手续

需移交土地的，向土地储备机构移交土地，并完成入库手续。

10.办理建设用地规划许可证

10.1.核实贡献情况

市规划和自然资源局派出机构在办理建设用地规划许可时，应根据政策要求核实贡献情况。经核实，需补充移交建筑物的，应明确补充移交的建筑面积后核发建设用地规划许可证。

10.2.征求意见

需移交建筑物的，应取得接收部门意见，属于扩建、改建的需取得消防、质检等部门意见。

11.缴纳地价

向市规划和自然资源局派出机构申请缴纳地价。

12.签订出让合同或出让合同补充协议

向市规划和自然资源局派出机构申请签订出让合同或出让合同补充协议。

13.申请办理规划验收

13.1.向市规划和自然资源局派出机构申请

建设完成后，新增建（构）筑物由申请人向市规划和自然资源局派出机构申请办理规划验收。

13.2.整体申请验收

已完成规划验收的建筑，不再重复验收，但涉及在已有建（构）筑结构基础上进行扩建、改建的，建设后的原有建（构）筑物与新增建（构）筑物一并按相关规定向派出机构申请规划验收。

13.建筑物移交

容积调整需移交建筑物的，应在完成规划验收后按相关规定进行移交。

14.办理不动产登记手续

完成验收及建筑物移交后，申请人按相关规定向不动产登记机构申请办理不动产登记手续。

四、产业用地容积调整建筑面积转让

1.新增建筑面积，不得转让

产业用地容积调整后，新增的建筑面积不得转让。因司法裁定需转移过户的，转移后的产权限制条件维持不变。

2.新增建筑面积的出租

新增建筑面积建成后应按产业发展监管协议的约定使用，不得出租；确有出租需要的，出租比例原则上不超过新增建筑面积的20%，且应当在产业发展监管协议中明确约定租赁面积比例、租金标准、租赁对象及违约处置措施。

3.权利人自持的需补足移交的建筑面积，不得转让：

产业用地容积调整需补足至贡献基准的，需补足移交的建筑面积可按规定无偿移交政府，也可按政策要求缴纳地价后由权利人自行持有，该部分建筑物不得转让。

4.其他情形提高容积新增建筑面积，不得转让：

因规划调整，普通工业用地、新型产业用地、仓储用地及物流用地之间相互转换并申请提高容积的所形成的新增建筑面积，不得转让。

五、需思考的问题

有兴趣的朋友可以思考一下这个问题：

通过容积调整新增的建筑面积，如何通过合法合理的交易结构设计，实质性地售卖给企业或自然人？

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