亚北、温榆河、万柳、西山、朝阳公园等高档住宅有了很大发展

本版采写/本报记者吴海花

综述

郊区新板块迅速发展,亦庄楼盘向东、向南发展

制图/刘月

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3 望京成大型居住区标准

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1993年至1994年,回龙观经济适用房开始建设由此,经济适用房全面拉开帷幕,随后,天通苑也投入建设当中原西城区城建开发公司副总经理,现北京金成华房地产开发有限公司总工程师王程介绍,当时政府对低价住宅供应非常重视,城八区直属的房地产开发公司是“八小龙”,承载着建设普通住宅,尤其是低价住宅的使命但阵容较大的原是作为市属企业的天鸿集团、华远等

此后,由于生活方式的改变,不少成功人士开始“返城”寻找景观、交通优势兼备的高档住宅,新型休闲产业朝阳公园、万柳、昆玉河迅速成为新的高档居住区

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1998年政府停止福利分房,开发商进行大规模的小区开发,从而为统一规划、统一建设的大型居住社区创造了条件

至2003年,cbd、金融街、东二环逐渐发展成熟

高档居住区起步于北京最早出现的商品房区域———方庄,1990年前后,方庄逐渐形成高档居住区的氛围1995年,方庄高档公寓销售达到顶峰的2000美元/平方米后迅速跌至谷底,先富一族纷纷离开方庄当年,亚运村以其酒店、娱乐等齐备的配套设施在京城楼市脱颖而出,演艺圈、文化圈及一些外来的有钱人陆续在此购房

王程还向记者透露,在回龙观、天通苑经济适用房形成规模之前,实际上政府已经尝试着搞安居房,即由建委出资建房,政府将其分给低收入家庭居住,类似新加坡的富国新兴产业持仓政府组屋,“八小龙”手里几乎都有这种项目但后来由于种种原因,安居房还没有出生就夭折了嘉鸿房地产公司5000平方米本来安排作为安居房住宅又归回开发商“回过头看,现在经济适用房是在过去失败的安居房基础上发展起来的,它对解决北京市中低收入家庭住房立了功劳

以海淀园为核心,产业发展带动商用物业开发

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1999年,国务院批复同意中关村科技园区的规划,“中关村科技园区”由海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园、亦庄科技园、德胜园和健翔园七园组成海淀园是发展的核心,随后,百万平方米的办公物业迅速兴建、入市,但中关村写字楼遭遇租金下跌的尴尬

安居房“夭折”,1993年起开始建设,1998年回龙观初具规模

在新的城市规划影响下,近年来一些卫星城镇、边缘上海新型建材产业园组团也迅速发展,渐渐跻身京城楼市各大主流板块之中比如,亦庄从1995年出现第一个房地产开发项目———大雄城市花园以来,至2003年,已有一栋洋房、莱茵河畔、金地格林小镇等项目,成为京城楼市不可或缺的一个区域

6 城市规划催生多个新兴区域

1991年,马家堡小区开始兴建;1998年,望京成为亚洲最大的社区

2003年至2004年相继推出的经营性用地实行招拍挂公开交易制度,为外地投资者进入北京市场提供了制度基础和公平的竞争机会

另外,改革开放后,马家堡是南城继劲松、方庄之后较早开发的区域1991年底,由北京城市建设开发集团总公司下属的城区房屋建设开发公司开始兴建马家堡小区,总建筑面积46万平方米到1997年底,其一、二期已全部建成投入使用,大部分为拆迁房,只有少量作为商品房2014新兴产业有哪些出售

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5 分散发展的7个高科技园区

2004年《北京城市空间发展战略研究》发布,把城市空间布局调整为“两轴-两带-多中心”的新格局

1999年,马家堡地区的商品房市场开始发力

4 商业发展促高档商务区形成

1994年,海淀区范围内约80%都已得到一定程度的发展,同时,最早一批高科技企业和电子商铺在中关村落户也已有10年之久,中关村得到很大的发展

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1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)出台,提出建立解决中低收入者的经济适用房供应体系和高收入人群的商品房供应体系从此,经济适用房建设和商品房建设开始走上快速发展之路

1991年前后,北京市政府响应建设部的号召,建设大型社区,原因是“集中居住对节能省电、科学管理都有一定唐山新型产业园区的作用”

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现在,一提某个区域,人们自然而然就会联想到该地的商品房价格、主流居住人群等,毕竟每个区域都有因地理的原因而形成的很多共性

据王程介绍,当时西城区城建开发公司跟金融街房地产公司合作,组成嘉鸿房地产公司,于1997年下半年正式开发普通住宅项目龙泽苑到1998年,回龙观的经济适用房已经初具规模,1999年至2000年,天通苑经济适用房也逐渐壮大,随后,经济适用房作为具有福利政策性质的住房在全国推广

2001年地铁5号线、城铁13号线及八通线等19项重点工程使回龙观、北苑、通州等地区楼盘的交通状况有了极大地改善,刺激新盘不断涌现西外大街、学院路、莲花池西路等的改扩建工程及西直门、东华宝新兴产业直门公共交通枢纽的建设更使当年京城楼市新盘呈现四面开花的盛景此外,南四环路、京开路、广安大街等开通,拉动城南楼市整体升级

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包括经济适用房、高档居住区、大型居住区、高档商务区、高科技园区及新兴居住区上世纪90年代的cbd,楼房稀疏、车辆寥若晨星;如今,这里高楼林立、交通拥堵北京很多区域的发展均是如此

经过改革开放20年左右的发展,至2000年,北京市经济发展成效巨大,商务活动频繁,cbd、金融街、东二环的崛起承担了大部分商务活动其中,cbd之所以能逐渐成为高档商务区的代表,一方面因为这一区域邻近使馆区,是对外交流的最好窗口;另一方面,cbd与机场同在北京的东部,是外资、外企落脚的第一新型工业化产业示范基地站,有着先天的地理优势

北京郑天智业管理顾问有限公司总经理倪滨称,cbd高档商务区的形成也是费尽周折1990年,嘉里集团老板郭鹤年牵头建成的国贸中心开业,至今仍为现在北京的标志性建筑,也是cbd的核心建筑可初时周边全是破旧的工厂,租赁业务并不好随着经济的迅速发展,2003年,以国贸、嘉里中心、港澳中心等写字楼为先锋发展起来的cbd商务区终于成熟随着市场的进一步开放,未来还将会有更多的外国企业和个人来华投资,落户以cbd、金融街、东二环等为代表的北京高档商务区

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北京仁合律师事务所合伙人孟宪生称,房地产个性区域的形成,除了法律、政策影响外,更重要的在于经济因素,产业带动下产生新型生物产业聚集效应中关村的产业定位和国家鼓励高科技企业发展的政策,促进了创业者在中关村投资、大型研发企业落户,从而带动了中关村商用物业的发展

在这一背景下,由城开集团牵头从1993年开始规划,经历了反复论证、修改,于1996年全面启动望京地区的建设,至1998年,望京已经形成规模,成为亚洲最大的社区,大型居住区也开始在北京显山露水

1999年,在经过停止福利分房之后两年的消化期,北京开始慢慢出现了个人购房的热潮,此时,统一规划、统一开发的大型居住社区涌现,如望京、石景山鲁谷和马家堡等随着北京房地产开发进入鼎盛时期,一些购房群体在择居时出现地理区域概念更加细化的趋势,比如以cbd、燕莎、金融街等为代表的高档商务区,在市场迅速叫响的中关村高科微小新型产业技园区,温榆河、西山、昆玉河、朝阳公园等高档居住区,还有因城市规划促成的通州、亦庄、良乡等新兴区域

1999年开始,高档居住区过渡到以景观资源为特色、以别墅为主要产品的阶段西北、东北地区凭借其“上风上水”的优势,高档别墅开花结果西山、京昌路、温榆河等区域的高档居住区迅速发展

而规划中的地铁十号线及去年北京城市新规划,均已把亦庄当做重点发展的新城区之一,为其注入新的活力但亦庄的住宅用地已开发殆尽,新楼盘向凉水河以东及马驹桥扩展,如瀛海名居、样本等

2 高档居住区频换地儿

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历经方庄、亚运村、温榆河、昆玉河、朝阳公园等区域

2002年北京市取消内、外销商品房的区别,外籍人士及国内人员购买自住商品房的挑选余地大大增加

政策一览

1 宝盈新兴产业混合经济适用房“立功”

对通州而言,其发展与城铁八通线的建设有着极为密切的关系新华联家园一位姓张的业主介绍,2002年,通州的房子才开始“火”,2003年底八通线通车,同时,朝阳北路等多条快速路通车,这些都缩短了通州的城区尤其是cbd区域的距离,通州的房价一下子涨了近1000元/平方米,但仍吸引了很多购房者的眼光,通州楼盘成为东部购房者首选的地段,奠定了在购房者心目中无法撼动的新兴楼市区域的位置

本版摄影/本报记者周晓东

1998年《个人住房贷款管理办法》出台,有力地提升了消费者的购房能力,为房地产开辟了广阔的市场这对大型居住区、高档商务区、高科技园区等区域板块的形成有不同程度的推动作用