在一年左右的时间里，A股暴跌将近50%，跌到如今的点。之前“热钱”进入中国股市看中的是人民币升值和中国经济飞速发展。但随着中国人工费的上涨，不少的工厂迁移至越南等东南亚国家。再加上之前金融危机的爆发，随着出口量的逐步减少，中国制造业正在处于一个艰难的转型阶段。现如今楼市调控人民币不断贬值，于是乎大家都在寻找比较稳定的投资方向，“海外资产配置”的概念进入了大众的视野。

哈佛大学及麻省理工学院金融教授Randolph在由他主笔的《宜信财富全球资产配置白皮书》中指出：国人在本国之外的资产配置太低（因为人民币无法自由兑换是客观存在的）全球高净值人群在本国之外配置的资产平均比例为24%，在中国这个比例只有区区的5%，不过在股市与楼市的浪潮之后，中国正在进入一个与世界融合得更加紧密的新时代－资产大航海时代。过去30年的“投资中国”浪潮将延续，同时，“中国投资”的新纪元将开启。就像是海淘元年一样，城市中产和高净值人群对资产配置走出国门的渴望，也势必将让年将成为国人全球资产配置的新元年。

在年后，30-39岁已经是大众富裕阶层的最高占比，达到35.5%，主要的个人可投资资产规模在万内。不过目前大多数海外资产配置公司的服务对象都是可投资资产规模万以上的土豪和万以上的超级土豪，所以年轻的新贵们急需适合他们的海外配资产品和服务的公司。在现在全球经济下行的大环境下，适当的选择配置海外的房产，也是一种极佳的方案。

第一太平戴维斯世界研究部－国际房产卖家资金流向图

上图中标记为地球图标的算是全球地产投资市场的一线城市，一线城市高端住宅市场在过去十年中一直是各国土豪和机构的投资重心。不过从去年开始，随着二线城市的国际地位提升和一线市场投资风险的加大，二线市场的普通住宅正受到青睐，休闲产业和旅游经济的影响，这些新兴地段中的佼佼者将能提供优质的住宅投资机会，展现资本升值与投资回报的巨大潜力。

海外房产投资的主要形式

因此，选择一个资产成本相对便宜和租赁经营投资回报高的城市，来针对可投资资产在万人民币的富裕阶层来做海外不动产投资，是一个风险系数低而且回报还不错的海外配置方法。

为什么投资东京房产？

希望做成本相对低廉的不动产投资和租赁经营业务，需要选择满足以下三个条件的城市：

1资产成本低但是租售比高。

2外来旅客多但是酒店的入住率和价格高，对城市短租需求度高。

3人口密度大，生活配套服务成熟，资产还有升值空间

1、资产成本低但是租售比高

北美、欧洲与亚洲三大城市资产成本租金变化对比

旧金山是目前全球租售回报比最高的城市，可以达到年化收益7%，但是房价也是最高的，东京的长租回报比紧随其后，基本在5-6％之间，虽然没看到统计数据，估计租售比最差的就是中国的一线城市，北京平均不到2%，深圳基本就在1％上下。

2、外来旅客多但是酒店的入住率和价格高，对城市短租需求度高

日本游客增长预期与酒店入住率对比

从酒店预订率、旅客人数和租售比来看，东京是离我们最近最合适的城市。每年中国往返日本多次的旅客越来越多，以民宿投资来说，可以投资收租还能自己偶尔住住，是一件既有情怀又能资产增值的好买卖。

3、人口密度大，生活配套服务成熟，资产还有升值空间

地产数据研究机构RealCapitalAnalytics的数据显示，年，境外投资者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元，占22％。排名前四买家为：美国（43.3亿美元，54%），中国香港（16.9亿美元，21%），新加坡（6.4亿美元，8%）、中国大陆（3.4亿美元，4%）。加上东京获得年奥运会举办权，本作为有望获得高收益的投资对象逐渐开始受到投资者的







































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