北京白癜风最好的医院 http://pf.39.net/bdfyy/bjzkbdfyy/

城市更新交流群

点击加入→

海量福利、新政分享、交流互助

进群

点击上方进群了解更多详情↑↑↑

文章来源：南京垠坤集团

传统工业用地开发强度低、风貌差、环境恶劣，现行部分土地供应和管理政策已无法满足新产业、新业态的发展需求。国内很多城市相继在工业用地转型政策上开始思考与整合，希望顺应市场需求，推动产业高质量发展，提升土地开发效率，新型产业用地应势而生。各地新型产业用地性质要求基本相同，但叫法不同。本文以M0用地为例。区域新型产业用地名称广东、深圳、东莞

M0

北京

M4

南京

Ma

杭州

M创

惠州

M+

新型产业用地（M0）新型产业用地（M0）是为适应传统工业向新技术、协同生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M）类中增加新型产业用地（M0），是指：融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关服务配套的用地。新型产业用地（M0）是年由深圳市政府正式提出的，各地纷纷探索新型产业用地，年9月东莞市出台全国第一份明确针对M0的市级政策。对“新型产业用地（M0）”提出较为完善的管理办法。截止至年底，东莞、深圳、广州、惠州、绍兴等数十地政府提出新型产业用地（M0）管理办法。供地方式新型产业用地（M0）新增产业用地多采用招拍挂供地方式，工业用地改新型产业用地多采用协议出让。从各地规划新型产业用地（M0）容积率来看，珠三角地区容积率较高，在3.0之上，中部地区容积率较小，对于需要更高容积率地块采用一事一议原则。地区供地方式容积率东莞市

新增用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。“工改M0”可采取协议方式出让，政府收储后再次供地的除外。已出让土地转M0的，无需采用招拍挂方式公开出让。

3.0-5.0

深圳市

新增新型产业用地通过招拍挂公开出让，工业用地改新型工业用地可协议出让。

4.0-6.0

广州市

符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地。

符合协议出让条件的，可以协议出让方式供地：（自主改造或合作改造的、先租后让、弹性出让等）

按规定须公开出让的工业用地应公开出让供应。

符合集体土地使用权流转政策规定的，可以集体建设用地使用权流转方式取得工业用地使用权。

3.0

惠州市

新增用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，履约监管协议应当作为出让文件附件。“三旧”用地、已出让用地转M0的，可以采取协议方式出让，但政府收储后再次供地的除外。其中已出让工业用地转M0不视为改变土地用途，但须办理土地使用条件变更手续。

3.0

工业用地地价计算新型产业用地（M0)底价多根据地块内商服用地比例及地块容积率、出让年限来确定，一般来说商服比例、容积率、出让年限与出让底价成正比。新型产业用地需向政府无偿贡献产业用房，贡献比例一般为5%-15%，具体根据当地政府规定。从已出让数据可以看出，“新型产业用地（M0）”是同地段普通工业用地的2-13倍。新型产业用地楼面价基本是同地段工业用地楼面价的2-3倍。以东莞为例：M0=〔M1×0.4×（1-X）+C×0.41×X〕×R×N/50其中：M1为普通工业用地市场评估价的地面地价；C为商服用地市场评估价的楼面地价，需参照市国土部门公布的国有建设用地基准地价更新修正体系进行容积率系数修正；X为分割转让比例；R为容积率；N为实际出让年限。新型产业用地区域规划及配套比例各地新型产业用地（M0)试点区域多在区域内较核心地段，可适当配套住宅用地（R0）、商服用地等。从现有政策办法看，新型产业用地产业用途珠三角地区比例较低，不低于50%，配套型建筑面积较高，中部地区产业用途面积要求占比70%以上。新增”新型产业用地（M0)”出让年限一般为50年,东莞新增新型产业用地（M0）为40年，深圳市为20-30年。从各地颁发管理办法来看，“新型产业用地”开发主体准入资格都较高，对于开发主体有明确要求。对准入产业要求较高，多要求为重点高科技产业或政府规定优先发展产业。另外东莞市和惠州市对亩均投资强度和年产出做了硬性要求。新型产业用地（M0）分割条件新型产业用地（M0）分割条件比较苛刻，对于可分割转让比例有较严格规定，可分割转让项目不得超过总计容面积的50%，且不得在市场化销售，产业用房受让对象只能为符合产业方向的企业，配套用房只能提供给园区内企业使用。对于可分割最小单元各地政府有明确规定，产业用房转让后一定时间内不得再次转让，且再次转让受让人必须符合产业定位与政府要求。新型产业用地后期监管机制从各地政府已出台”新型产业用地（M0）”管理办法来看，“新型产业用地（M0）”后期监管机制较严格。政府一般在供地前签订项目履约监管协议，包括投产时间、投资强度、产业导向、节能环保、产出强度、财政贡献强度、违约责任等相关条款，并缴纳土地出让金总额的10%履约保证金。对于后期未达到约定要求，按照约定条款对开发主体处以罚没履约保证金，严重者由市规划国土部门按照协议约定或者依法收回土地使用权并列入失信名单，后期不得参与工业用地招拍挂活动。结束语

新型产业用地与传统产业用地同点，是政府集约用地的表现，新型产业用地主要表现在：①开发强度高，容积率普遍在3.0-6.0之间；②配套用地类型多样化，“M0”上可以配置一定比例商业办公、配套型住宅和公共服务设施用地；③土地分割转让更严格，“M0”配套用房不得转让，但部分产业用房在达到土地出让合同中约定条件后，允许分拆进行不动产登记、销售、转让，分割转让比例不超过49%；④需向政府无偿贡献产业用房，新型产业用地需向政府无偿贡献5%-15%不等的产业用房；⑤准入资格较高，对准入产业要求较高，多要求为重点高科技产业或政府规定优先发展产业。后期对亩均投资强度和年产出做了要求；⑥后期监管机制较为严格，政府一般在土地成交前签订项目履约监管协议，包括投产时间、投资强度、产业导向、节能环保、产出强度、财政贡献强度、违约责任等相关条款，并缴纳土地出让金总额的10%履约保证金。

城市更新

研修班

问题解决：

1.各方关系错综复杂，为项目推进埋下隐患

2.村企、镇街强势，拆迁阶段可预测的推进艰难

3.普遍企业缺乏经验，不知如何开展工作，行业人才紧俏

4.周边房价地价不足，开发企业帐难算

5.前期服务时间短，要求高，目测2-3年后许多项目推进不到单一主体摘牌的节点，前期企业压力巨大

上午课程大纲：

从项目转化的角度看前期服务商工作

下午课程大纲：前期服务商如何做好风险管控

报名方式

活动时间：年6月6日

地点：广东·东莞

温馨提示：

本次活动仅限城市更新相关企业参加，会收取一定费用，请知悉，非诚勿扰！

广告合作、商务合作请添加