特色小镇是什么世界上有许多著名的特色小镇，有旅游观光型的小镇、历史文化型的小镇，更有度假休闲的小镇等，这些小镇或以自然、人文景观引人注目，或以环境宜人、休憩养生让人驻足。让我们从浙江省大谈特谈的“特色小镇”来看看特色小镇到底又是什么样的小镇。

浙江省政府工作报告这样定义“特色小镇”：“按照企业主体、资源整合、项目组合、产业融合原则，在全省建设一批聚焦七大产业、兼顾丝绸黄酒等历史经典产业、具有独特文化内涵和旅游功能的特色小镇，以新理念、新机制、新载体推进产业集聚、产业创新和产业升级。”“特色小镇”是“具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台”。可见，“特色小镇”，已不是一个普通意义上的小镇概念，而是一个集产业、文化、旅游和社区之功能于一体的一个新型聚落单位。

不同于日常所言的“小镇”，“特色小镇”，很显然是一个全新的概念，它是以产业为核心；以项目为载体；生产、生活、生态相融合的一个特定区域。

特色小镇，既称“小镇”，应该有多“小”?

特色小镇以不大于10平方公里、10万人口为宜，一般不超过3至5平方公里和3至5万人的镇及产业集聚区为主。

特色小镇是产业之镇

特色小镇，首先是产业之镇，是一个产业的空间载体。特色小镇的打造，必须与产业规划统筹考虑，小镇的繁荣，也必须要有产业去支撑。

产业为主导的特色小镇，与现有的产业集聚区、产业园区不能混同：从产业本身来看，特色小镇所承载的产业，如云计算、基金、互联网创业等，更具创新性，而且需要以新理念、新机制和新技术、新模式来推进产业集聚、产业创新和产业升级。这与产业园区的一般性集聚是有所区别的，将体现更强的集聚效应和产业叠加效应。另外，特色小镇，还承载了除却产业以外的文化、旅游等其他功能。

特色小镇是文旅空间

特色小镇，不仅仅是产业的集聚、融合，其地方文化、休闲文化的魅力，也将是特色小镇的重要元素。特色小镇的文化特色，要注重结合地域文化特色，挖掘文化内涵，形成小镇个性文化，并将这种小镇文化植入小镇建设的各个层面和领域，从而增强企业与居民的文化认同感。

特色小镇是宜居之地

特色小镇的建设，应是高标准规划、高起点打造，无论是环境设计、建筑外观、功能布局、能源利用，还是生活设施、现代服务，都应从现代化、人性化的角度着手建设，改善居民生活环境，提高生活品位，既能吸引和满足小镇居民工作和创业的需要，也能使其感觉小镇生活的舒适和自在，增加对小镇社区的心理归宿感。

综合来看，特色小镇上述四个功能的叠加融合，才是特色小镇的应有内涵。这四个功能不是简单地相加，而是融汇于一体，优质的产业是小镇立镇之本，文化是小镇之魂，旅游是小镇之美，社区是小镇之生，只有这四位一体，才是真正意义上的特色小镇。如今业界已经达成共识的是，中国房地产已经历了两个大的发展阶段。第一阶段是普遍的城市化，即从农村进入城市。第二阶段是大城市化，即房地产开发从全国城市进入到一二线核心城市。

可如今随着各地地王频发，开发企业们又陷入了新的一轮迷惘。我们最近走访了十来个城市的地产商，普遍的感觉是在年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后，是前所未有的焦虑感。

要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。

业内有一种流行观点是，未来是大城市更新的时代。看看纽约、伦敦这些发达国家的核心大城市，都是进入到这个时代。这个观点没错，也符合常识。但这样的局势一旦到来，就意味着中国大多数房地产企业将退出历史舞台。稍有开发常识的朋友都会知道，如今在大城市做城市更新项目，面临的拆迁谈判、业态的腾挪、政府的规划审批都将无比繁琐，时间周期更为长久。最为重要的是，城市更新这样的微小的开发量根本无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。

有数据为例。

最新住建部的一组统计数据显示，十二五期间，中国的房地产开发投资额增长率从期初的28%下降到期末的1%。同时中国前20强房地产企业的市场占有率已经达到20%。这样恐怖的投资降幅和大企业的分食市场，意味着大多数房地产企业都必将面临着转型或者出局的局面。

面临着十三五的房地产局势，到底会如何？我们又该怎么办？

在下面的这篇研究文章里，我们将研究视角伸向国外。我们将研究新形势下的中国经济地理局势，从海外的产业变迁和城市发展经验来看，中国下阶段的房地产市场主流趋势会走向何方。

因此通过研究，我们得出了两个主要结论：一是核心城市的商业地产和住宅开发前景的不确定性都在增加，而从城市发展路径的角度看，核心城市向城市群发展的趋势明确，围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好。二是我们从目前国内已有的旅游、休闲、养老等优秀小镇开发案例中总结出的小镇开发要点。

一核心城市价格一波超越一波，地价超过楼价，几乎无以为继

近期朋友圈经常被刷屏的新闻之一，就是某个区域又拍出了新的地王。从今年上半年报成交数据来看，地王的土地宗数、总价创新高。尤其是二线城市土地价格涨幅惊人。而成交土地价格贵过周边房价，“面粉贵过面包“的现象更为普遍。

根据CRIC数据显示，年上半年地王宗，总价达到亿元。年上半年的地王宗数远高于同样地产热的年年以外，其成交金额更是远超过去年份。

分城市地价的涨幅来看，15年至今的一、二线城市涨幅分别高达50%和70%以上，而三线城市相对较好，土地价格涨幅仅约10%。

从总价前十的项目来看，比较其成交时楼板价与周边房价的比重，年至今的地王已经达到1.2。

良好的经济增长背景、城市化、收入上升、国内外宽松的货币政策因素带了地产十余年的发展发展时期，关于未来房价走势，从来都是最热门的话题。房价是涨或跌，我们这里不作过多猜想，只是种种数据表明，一、二线核心城市无论从普通居民的消费承受能力还是产业布局上，其性价比都在降低。

在近两年经济转型、经济增长速度放缓的背景下，尤其是制造业等传统产业面临成本上升，盈利下降的困难境地，而不断上升的土地、房租成本使得盈利更加困难。一、二线城市的吸引力也将随之下降。

对于普通居民而言：下图是近3年一线城市/二/三的住房收入比。一线城市的住房收入比远高于其它城市。这只是一个平均值，要是细看北京、上海、深圳的数据，还要远高于此。

对于工商企业、地产企业而言：以零售为例，承载核心商圈重要价值的商业地产百货、购物中心表现持续低迷，高企的地价/租金使得实体经济难以承受。

图：全国50家/家重点零售企业零售额当月同比%

那么，当我们看到城市心中的商业也不行，住宅开发风险变大的时候，我们也会







































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